賃貸中の投資用マンションを売却するには？賃貸人変更通知書や注意点を解説

「賃貸中の投資用マンションは売却できるのだろうか」「入居者には退去してもらうのか」など、投資用マンションの売却についてお悩みの方は多いです。
売却を理由に入居者を退去させることはできないため、オーナーチェンジ物件として売却します。
この記事では、賃貸中の投資用マンションを売却する方法や、賃貸人変更通知書の必要性、売却の際の注意点をご説明します。
埼玉県川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、日高市、狭山市、東松山市で投資用マンションの売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

賃貸中の投資用マンションを売却する方法

賃貸中の投資用マンションを売却する際には、通常の住宅とは少し違った方法で売却することになります。
ここでは、投資用マンションの入居者の扱いや、売却方法についてご説明します。

賃貸中の投資用マンションは売却可能

たとえ入居者がいるマンションであっても、所有者には自由にその物件を売却する権利があります。
入居者に確認する必要もなく、承諾も不要です。
入居者はそのままで、マンションのオーナーだけが変わる「オーナーチェンジ物件」として売却することになります。

賃貸中の投資用マンションの売却価格

賃貸中のマンションは投資用に用途が限られるため、誰も住んでいない状態の物件と比較すると、売却価格は低くなる傾向にあります。
また、投資用物件を探している方は、居住用物件を探している方よりも少ないため、買い手が見つかりにくいかもしれません。
そのため、現在の入居者を退去させ、住居用として売却できるようにしたい、と考える方もいらっしゃるかもしれません。

入居者は退去させられない

日本の法律において、賃貸物件の入居者は、住む権利を厚く保護されています。
そのため、一般的な普通借家契約においては、入居者がきちんと賃料を支払い、契約を守っている限りは、所有者の都合で退去させることはできません。
唯一、入居者との最初の契約時にあらかじめ契約期間を決めておく「定期借家契約」に設定していた場合は、期間終了後には貸主から入居者に退去を求めることができます。
ただし、定期借家契約でも、期限の半年前までに入居者に「期限が迫っているので〇月〇日までに退去してください」という通知を出す必要があります。
普通借家契約をあとから定期借家契約に変更することはできないためご注意ください。

サブリース物件の場合

所有している投資用マンションがサブリース物件の場合は、さらに注意が必要です。
サブリース物件では、サブリース会社が借主という形式になっています。
途中解約が可能か、可能な場合の違約金はいくらか、サブリース契約を維持したまま売却できるか、など、サブリース会社との契約内容によって規定が異なります。
通常の投資用物件と比較しても、仕組みが複雑なため、慎重にサブリース会社と話し合うようにしましょう。

投資用マンションを売却する際の「賃貸人変更通知書」

所有している投資用マンションを売却したとしても、入居者に知らせる義務はありません。
しかし、売却が成立したら、オーナーが変更することを知らせる「賃貸人変更通知書」を発行するのが一般的です。
ここでは、賃貸人変更通知書の必要性や、発行までの手順をご紹介します。

賃貸人変更通知書の必要性

法律では、物件の所有者は入居者の承諾がなくても、自由に物件を売買する権利があります。
入居者に物件を売却したことを知らせる必要はないため、通知書を出さなくても問題ありません。
しかし、通知書を発行すれば、以下のような情報を入居者に知らせることができます。

• 賃料の振込先変更
• 敷金返還義務の引き継ぎ

もし通知書を出さなければ、このような情報を個別で知らせなければいけません。
手間を省くためにも、通知書を発行することをおすすめします。

賃貸人変更通知書の発行までの流れ

賃貸人変更通知書は、投資用マンションの売買契約成立後に、新賃貸人と旧賃貸人の連名で作成することが一般的です。
売却から賃貸人変更通知書の発行までは以下の流れでおこないます。

• 不動産会社から投資用マンションの査定を受ける
• 不動産会社が売却活動をおこなう
• 売買契約を締結する
• 決済・引き渡し・賃貸借契約の継承をおこなう
• 賃貸人変更通知書を発行する

売却に出すことを入居者に知らせる必要はないため、事後報告で問題ありません。
一般的には、賃貸管理会社が賃貸人通知書を発行する手続きを担うことが多いです。
買主と売却価格や引き渡しなどの条件についての話し合いが進んだら、賃貸人通知書についても併せて検討すると良いでしょう。

投資用マンションを売却する際の注意点

ここでは、投資用マンションの売却を成功させるために覚えておきたい注意点を解説します。

注意点1：売却のタイミングを見極める

投資用マンションでは、入居者がいるかどうかなど、売却するタイミングを見極めることが重要です。
その物件特有の条件や、所有者の状況などにより異なるため一概には言えませんが、一般的には、以下のような考え方となります。

• 売り時：相場より高い家賃で賃貸中
• 要検討：空室の状態
• 売却価格が低くなりやすい：相場より安い家賃で賃貸中

投資用マンションは、どれほどの収益が見込めるかによって、売却価格が変動します。
そのため、相場より高い家賃で同じ入居者が何年も住んでいる状況では、今後も高い利益が見込めるとして、売却価格も高くなる傾向にあります。
反対に、相場よりも安い家賃で賃貸中の場合は、注意が必要です。
家賃は基本的に入居開始当時のまま固定されるため、簡単に値上げすることはできません。
家賃が相場より安いと、入居者もなかなか退去してくれないこともあるため、収益性が低いと見なされるかもしれません。
明らかに安い金額で賃貸中の場合は、売却前に家賃を値上げしてから売却するなどの対策を考えると良いでしょう。
現在空室の場合は、買主が内装をリフォームしたり、新しく設定した家賃で入居者を募集したりと、自由度が高いのが魅力になります。
ただし、長期的に空室になっている場合は、買主から敬遠されることも考えられます。
リフォームをする、または、敷金・礼金を下げてでも、相場以上の家賃で入居者を入れることで、かけた費用以上に高値で売却できることもあります。
現在空室の場合は、売却に向けた戦略を練ることが大切です。

注意点2：買い手が得られる情報が少ない

投資用マンションが賃貸中の場合、購入希望者は内覧ができません。
室内の劣化状況などもわからないため、「室内が想定以上に劣化していたときのために」という名目で値引き交渉をされやすいでしょう。
現状を確認できない分、以下の対策をおこなうことで、購入希望者に安心感を与えられるでしょう。

• リフォーム履歴の記録を提示する
• 責任の範囲を明確にする
• 室内写真などの素材を用意する

このように、できるだけ多くの情報を開示することで、売却を成功させやすくなります。

まとめ

投資用マンションを売却する際に、賃貸中でも売却できるのか、また賃貸人変更通知書や注意点についても解説しました。
投資用マンションでは、一般的な住宅よりも、売却のための戦略を練る必要があるため、経験豊富な不動産会社に依頼することが大切です。
わたくしども「モモホームズ」では、埼玉県坂戸市、日高市、東松山市で、投資用マンションをはじめとした不動産売却を取り扱っております。
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