不動産売却における契約不適合責任や買主の権利とは？

「契約不適合責任とはなんだろう」「売却してからトラブルにあうのは避けたい」など、売主の責任について心配されている方は多くいらっしゃいます。
不動産売却前に契約不適合責任について知っておくことが、売却後のトラブルを避けることに繋がります。
この記事では、契約不適合責任の内容や、買主の権利、インスペクションの利用によるトラブル回避の方法を解説します。
埼玉県川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、日高市、狭山市、東松山市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容と合致しないことがあとから発覚した場合に、その責任を売主が負うものです。
ここでは、契約不適合責任の具体例を交えながらご説明します。

契約書に記載されているか否かで不適合を判断される

契約を交わした場合、売主はその契約内容どおりに引き渡しや手続きを進める義務を負います。
契約内容に合っているかは、契約書に記載があるか否かによって判断されます。
たとえば、引き渡した家に雨漏りする箇所があったとしても、契約書にその旨を記載し、あらかじめ買主の了承を得ていれば、売主が責任を負う必要はありません。
反対に、雨漏りについての記載が契約書にない場合は、契約内容と異なるため、売主が責任を問われます。
たとえ雨漏りの事実を売主が知らなかったとしても、契約不適合責任は発生します。
あとから責任を追及されないためには、家に不具合がないかを事前にチェックし、家のどの場所で不具合が起こっているかまで、詳細に記載することが大切です。

以前の「瑕疵担保責任」から内容が変更された

かつての「瑕疵担保責任」に代わって、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」が登場しました。
瑕疵（かし）とは、欠陥や不具合のことを指す言葉です。
瑕疵担保責任では、売主が把握している瑕疵は告知する義務があるものの、それ以外の瑕疵が契約書に書かれているかは問題になりませんでした。
その代わり、買主が注意しても見つけられなかった「隠れた瑕疵」の場合は、売主の責任が問われました。
しかし、「本当に隠れた瑕疵だったか」の判断が難しく、話し合いが長引くなどの問題もあったため、法改正で契約不適合責任が登場しました。
これにより、「契約書に記載があるか」というわかりやすい指標ができ、契約書に記載する内容の重要性がさらに増しました。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

契約不適合責任では、契約に合わないことが見つかった場合、買主は売主に対して責任を追及することができます。
その際の、買主の権利は以下の5つです。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償請求

過去の「瑕疵担保責任」では「契約解除」と「損害賠償請求」の2つの権利しか選択できませんでした。
買主の権利が増えたことで、より柔軟な対応が可能になったと考えられます。
ここでは、それぞれの買主の権利についてご説明します。

追完請求

雨漏りの場合を例に取ると、売主に雨漏り箇所の修理を要求することが「追完請求」にあたります。
契約書の内容と同じ条件になるように、あとから物件そのものに対して調整してもらうイメージです。

代金減額請求

雨漏りの修理を要求したにも関わらず、売主がそれに従わなかった場合、または、従えない場合において認められる買主の権利が、「代金減額請求」です。
つまり、「修理ができないのであれば、その分代金を値引きしてもらう」ということです。

催告解除

売主が雨漏りの修理をしない場合、「そのような家はもういらない」と考える買主もいるでしょう。
その場合は、売主にあらかじめ「契約をやめる」という旨を伝えたうえで、契約を最初からなかったことにする「催告解除」ができます。
契約がなかったことになるため、買主は違約金などを支払う必要もなく、売主は売却代金を全額返還しなければいけません。

無催告解除

売主に対して、ただちに契約を解除できるのが「無催告解除」です。
たとえば、雨漏りがひどすぎて、明らかにその物件に住むことができない場合など、無催告解除を実行するには一定の条件が定められています。
契約内容と実際の内容があまりにも異なる場合にのみ、認められる権利です。

損害賠償請求

たとえ売主に雨漏りを修理してもらったとしても、これまで雨漏りが発生していたために生じた不利益に対して、買主は損害賠償請求をする権利があります。
ただし、損害賠償請求ができるのは、売主側に故意または過失がある場合のみに限られています。
従来の瑕疵担保責任では、売主に故意または過失がない場合でも、損害賠償請求が認められていました。
同じ「損害賠償請求」でも、旧法から内容が変更されたため、注意が必要です。

不動産売却で契約不適合責任を回避するためのインスペクション

契約不適合責任が追及されると、売主は売却後に買主とトラブルになる恐れがあります。
そのようなリスクはなるべく避けたい、と考えるのであれば、インスペクションを検討すると良いでしょう。
ここでは、インスペクションについてご説明します。

インスペクションとは

インスペクションとは、「ホームインスペクション」や「住宅診断」などとも呼ばれます。
不動産売却前に、売買の第三者である住宅診断の専門家に依頼して、住宅の状態をチェックして診断してもらうことです。
インスペクションを実施することで、通常ではわからない住宅の不具合などを知ることができます。

インスペクションに関する説明は義務

政府は、中古住宅の流通を促進することを目的として、インスペクションの普及に取り組んでいます。
2018年4月に施行された「改正宅地建物取引業法」により、買主に対する重要事項説明の際に、インスペクションに関する説明が義務化されました。
インスペクションをすること自体は義務ではありませんが、以下の項目が買主に説明されます。

• インスペクションを実施しているか
• インスペクションを実施した場合は、その結果の概要
• 設計図書などの保存の状況

つまり、インスペクションをおこなっているかどうかは必ず買主に伝わるため、実施していれば買主の安心感にもつながります。

インスペクションで契約不適合責任のリスクを減らせる

インスペクションを実施することにより、住宅にどのような不具合が発生しているかがわかります。
そこで判明した不具合を漏れなく契約書に記載すれば、契約不適合責任を問われるリスクを減らせます。
また、契約書に記載して知らせるのは物理的な不具合だけではありません。
不動産売却において、「心理的瑕疵」にも告知義務があります。
物理的な欠陥はなくても、購入の判断に重大な影響を与えかねないことは、心理的瑕疵として扱われます。
たとえば、「その物件の敷地内で自殺した方がいる」などが、心理的瑕疵にあたります。
心理的瑕疵を伝えずに売却した場合も、あとから契約不適合責任を問われることがあるため、ご注意ください。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任とはなにか、また、買主の権利やインスペクションについてもご説明しました。
売却後にトラブルが起きないよう、契約書に記載する内容には注意することが大切です。
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