不動産売却における負動産とは？相続放棄や処分方法について解説

「相続する不動産が負動産かもしれない」「負動産を処分したい」など、お悩みの方は少なくありません。
高齢化が進んで増え続ける空き家が社会問題となり、ついには「負動産」という造語まで生まれました。
この記事では、不動産売却における「負動産」とはなにか、また、負動産を相続放棄する方法と処分方法をご説明します。
埼玉県坂戸市、日高市、東松山市にある不動産でお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における「負動産」とは

「負動産」とは、所有していてもマイナスの価値しか生み出さない不動産のことを指す造語です。
ここでは、負動産とはなにか、具体例を交えながらご説明します。

負動産の問題点

高齢化が進むなかで、親から不動産を相続したものの、不便な場所にあるなどから活用しにくく、空き家のまま放置している方も少なくありません。
空き家となった建物は湿気などにより劣化が早く進み、さらに資産価値が低下することになります。
空き家となっている不動産がマンションなどの集合住宅であれば、毎月の修繕積立金や管理費の出費が必要です。
たとえ誰も住んでおらず、賃貸物件としての活用もしていなくても、所有者には固定資産税の支払い義務があります。
空き家を放置し続け、行政から「特定空家」に指定された場合は、土地の固定資産税が減免される特例を受けられなくなります。
その結果、土地に対する固定資産税は最大でそれまでの4.2倍に上昇する恐れがあり、負担が重くなるでしょう。
「特定空家」に指定されず、建物の価値を保つためには、適切な管理の手間と費用をかける必要があります。
通常の不動産であれば、そこに居住したり、賃貸物件として活用したりすることで利益が得られます。
しかし、負動産は、活用することができないために利益を生み出さず、費用などの負担だけが重くのしかかることになります。

負動産の具体例

負動産にあたる物件には、状況によってさまざまな種類があります。
一般的には、以下のような不動産が負動産になりやすいと言われています。

• リゾートマンションや別荘
• 空室率の高い賃貸物件
• 相続した家や農地

かつて日本の高度成長期には、多くのリゾート地のマンションや別荘が高値で取引されていました。
しかし、そのような物件は交通の便が良くないものもあり、現在、その価値は激減しています。
また、入居者がなかなか見つからない賃貸物件は、購入時のローン返済以上の収入がなければ赤字経営となり、出費がかさみます。
さらに、親から相続した家や農地も、過疎化の進む地域では買い手や借り手が見つかりにくく、活用できずに放置されていることが珍しくありません。

不動産売却における負動産を相続放棄する方法

負動産を相続することが決まっている、または負動産を相続したばかりの場合は、相続放棄をすることが可能です。
ここでは、負動産の相続放棄についてご説明します。

相続放棄はすべての遺産を放棄する方法

相続放棄をする際は、すべての遺産をまとめて放棄する必要があります。
「現金だけは受け取って、負動産は放棄する」など、選択して放棄することはできません。
相続放棄する前には、負動産も含めた遺産の内容と価値を漏れなくチェックし、本当に手放して良いかを慎重に検討しましょう。

相続放棄の期限は

相続放棄をするには、「相続があった事実を知ってから3か月以内」という手続きの期限があります。
たとえ被相続人の死亡から何年経過していたとしても、その事実を知ったのが最近の場合は、相続を知った日から3か月以内に手続きをすれば問題ありません。
不動産が遺産に含まれていた場合は、必要であれば期限内に相続放棄の手続きができるように、早めに価値を把握しておきましょう。
不動産会社に査定を依頼すれば、いくらで売却できそうかなどのアドバイスがもらえます。

相続放棄は個人の判断でおこなう

相続人が複数いる場合、とくに遺言がなければ不動産は相続人全員で分けることになります。
しかし、相続放棄をするかどうかの判断は、各相続人が個人でおこないます。
他の相続人の同意も、事前に知らせておくことは必要ありません。
ただし、ひとりが相続放棄をした場合は他の相続人にその権利が引き継がれるため、状況によっては他の相続人に迷惑をかけることになります。
今後の関係性を大切にするのであれば、事前に相談し、了承を得たうえで判断したほうが良いかもしれません。
相続人全員が相続放棄をすると、不動産は国庫に入り、固定資産税の支払い義務はなくなります。

相続放棄しても管理義務は残る

相続放棄した場合でも、不動産の管理義務が残ることに注意が必要です。
建物が残っている場合は、倒壊の危険がないように補強工事をおこなわなければいけません。
日常的な管理が難しければ、家庭裁判所に申し立てて相続財産管理人を選任できます。
親族などを相続財産管理人にした場合、報酬の支払いは不要ですが、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する場合は月額1万円から5万円ほどの報酬を支払うのが一般的です。

不動産売却などの負動産の処分方法

負動産は所有期間が長くなるほどリスクや費用負担も大きくなるため、早めに処分したいとお考えの方は少なくありません。
ここでは、負動産の処分方法をご説明します。

自治体に寄附をする

負動産のある自治体に寄附ができれば、固定資産税や維持管理のための費用がなくなります。
ただし、自治体は寄附を受け入れると税収が少なくなり、管理のための費用もかかるため、利用目的のない不動産の寄附は受け付けてくれません。
まずは対象の自治体の窓口に寄附を受け付けているか、相談してみましょう。

個人や法人に寄付をする

負動産のある土地を利用する予定のある法人があれば、寄付を受け入れてくれる可能性は高いでしょう。
また、負動産の隣地の所有者であれば、土地を有効活用しやすいことから、寄付できるかもしれません。
個人に寄付する場合は、受け取った側に贈与税の支払い義務が発生する点や、所有者移転登記に費用がかかる点などを事前に伝えておきましょう。

不動産売却をする

特におすすめの方法が不動産売却です。
「負動産だと思っていたけれど、査定を受けてみたら価値のある不動産だった」というケースも少なくありません。
まずは不動産売却の専門家である不動産会社に査定を依頼して、価値を判断してもらいましょう。
通常の不動産売却が難しい場合でも、不動産会社による「買取」であれば処分できるかもしれません。
買取では、不動産会社が買い取った不動産を再開発やリノベーションするなどして、付加価値を付けて再販することを前提としています。
そのため、一般的には売れにくい物件でも、買取なら売却ができる可能性があるのです。
どのような売却方法が可能か、まずは不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

不動産売却における負動産とはなにか、相続放棄や処分方法についてご説明しました。
負動産を長く所有することでリスクが高まるため、早めに対処することが大切です。
わたくしども「モモホームズ」は、埼玉県坂戸市や日高市、東松山市で買取も含めた不動産売却を取り扱っております。
「負動産かもしれない」とお悩みの場合は、弊社までお気軽にご相談ください。