不動産売却における媒介契約から売却活動の流れと準備

不動産売却をする際にはどのような流れで進んでいくのかイメージできていますでしょうか。
不動産売却は何度も経験するものでもないため、売却が完了するまでの流れを明確に把握している方は少ないです。
しかし、大きな資産でもある不動産を売却する際に流れを知っておかないと準備が間に合わず、売却がスムーズに進まない可能性もあります。
特に不動産会社の依頼先を決定する際の媒介契約や、売却活動ではどのような活動をしているのかを知っておくと準備や対応がスムーズになります。
ここでは、その媒介契約と売却活動の流れや必要な準備について解説していきます。
埼玉県坂戸市・日高市・東松山市にて不動産売却をご検討中の方は、ぜひご確認ください。

不動産売却時の流れと媒介契約について

不動産を売却する際にはどのように進んでいくのか流れを知ることが大切です。
流れを知ることで必要な準備や対策が余裕を持っておこなえるようになります。
実際に売却活動がおこなわれるまでの準備の流れを解説します。

相場価格を調べる

不動産を売却する際には、はじめにどのくらいの金額で売却できるのか調べる必要があります。
まずは自分でどのくらいで売却ができそうか周辺の売却情報や過去の取引事例を調べて、金額の相場を把握しておきましょう。

売却査定を依頼する

どのくらいで売却できそうかの目安が把握できたら、不動産会社に売却価格の査定を依頼して算出してもらいましょう。
まずは、机上査定で書類や周辺データを元に査定をおこないます。
その後、実際に現地を視察して、日当たりや騒音、使用状況など書類では判断しにくい部分も確認して正確な売却価格を算出します。
あらかじめ自分で相場価格を調べておくことで、相場とかけ離れた高い金額や安すぎる金額で売却されてしまうことを防ぐことができます。

媒介契約を締結する

実際に売却活動を依頼する不動産会社と売主で媒介契約を締結します。
この媒介契約には次の3種類の契約がありますので、それぞれの特徴をしっかりと理解してどの媒介契約にするのかを判断していきましょう。
専属専任媒介契約
1つの不動産会社にのみ売却活動を依頼することができる契約です。
自分で買主を見つけてきて直接取引をすることも禁止されています。
不動産会社は、媒介契約締結の翌営業日から5営業日以内にレインズ（不動産情報サイト）に物件情報を登録し、1週間に1度以上売却活動の内容を売主に報告する義務が発生します。
遠方にいて、売却状況が掴みにくい場合などには定期的に報告がもらえるので、向いていると言えます。
専任媒介契約
こちらも1つの不動産会社のみにしか売却活動の依頼はできませんが、自分で買主を見つけてきて取引することは可能です。
専属専任媒介契約同様に物件情報の登録義務と報告義務がありますが、専任媒介契約では、7営業日以内のレインズへの登録と2週間に1度以上の活動報告があります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼することができ、自分で買主を見つけての取引も認められています。
レインズへの登録義務や活動報告義務は生じません。
物件情報を出回らせずに売却できるので、近隣に売却活動を知られたくない場合や、立地など条件が良い不動産を売却する際にはおすすめの媒介契約です。

不動産の売却時の流れ！売却活動について

媒介契約を結ぶことで不動産会社が実際に売却活動を始めることができます。
ここでは売却活動からの流れと売却活動の内容について解説していきます。

売却活動開始

ここから不動産会社の売却活動が始まります。
不動産会社は、売却する不動産の情報を整理して広告を作成します。
例えば、不動産情報サイトやインターネット、チラシ、SNSなどに物件情報を掲載することで買主を集める活動をしていきます。
その他にも既存のお客様に対して、物件情報のご紹介や提案、不動産会社同士で情報交換をおこない、購入者を探していきます。
これらの活動から物件に興味のあるお客様を内見にご案内します。
売却時にまだ売主が居住中であれば、内見可能な候補日を調整しておこないます。
既に引っ越し済みか空き家の売却であれば、鍵を不動産会社がお預かりして、案内していきます。

買付証明書の提出

内見をおこない、不動産を買いたいとなった場合には、買主から売主に対して、購入にあたっての条件を明示した買付証明書を提出します。
売主は、この買付証明書を確認して、購入の条件や人柄などからこの買主に売却しても大丈夫か判断していきます。
買主はこの間に住宅ローンの事前審査を始めますので、売主は1週間くらいで返答をします。

売買契約の締結

買付証明書の条件に問題がなければ、約2週間後に不動産売買契約を締結します。
このときに、売主は買主から購入の手付金を受領します。

決済・引き渡し

一般的には買主は住宅ローンを利用するので、売買契約から2か月程度の期間を空けて残代金の精算などの金銭を振り込んでもらうための決済と不動産の引き渡しをおこないます。
このときに売却する物件に住宅ローンの残債が残っている場合には、抵当権を抹消する手続きも必要となってきます。

不動産売却の流れに沿った準備すべき物とは

一連の不動産売却の流れを説明してきました。
ここでは、それらの流れにおいて必要となる書類など、準備すべきものをご紹介します。

査定から売却活動時に準備する物

売却価格を決定する査定時には、不動産を購入した際にもらった書類は基本的に全て必要となります。
特に、契約書や重要事項説明書、検査済証、固定資産税の評価証明書など、その物件の注意書きや特徴が書かれている書類は引き渡し時にも必要となりますので、査定時に必ず用意しておくようにしましょう。
また住宅ローンを利用して購入している場合は、住宅ローンの残債も明示しておくようにしましょう。
これらの書類があると査定もより正確に算出することができ、売却活動において買主に正確に情報を伝えることができるため、メリットやデメリットの伝え忘れも防ぐことができ、引き渡し後のトラブル防止にもなります。

引き渡し前に必要なもの

契約が決まり、物件を引き渡す際には、登記を移転するために司法書士による本人確認が必要となります。
そのため、本人確認書類や住民票、実印、印鑑証明書、住宅ローンの残高証明書などの書類を用意しておくようにしましょう。
住民票や印鑑証明書は、3か月の有効期限があるため、引き渡しの1か月ほど前から余裕を持って準備しておくと良いでしょう。

まとめ

不動産の売却は何度も経験することではありません。
しかし、不動産の取引は金額も大きいため、きちんと理解して準備しておくことで売却機会の損失などを防ぎましょう。
媒介契約によって不動産会社の売却活動も変わってきますので、まずは媒介契約を結ぶ際に特徴を理解して売却方法にあった方法を選ぶことが大切です。
不動産売却を円滑におこない、失敗しない売却とするためにもしっかりと必要な書類などを事前に準備しましょう。
埼玉県坂戸市・日高市・東松山市において不動産売却をご検討中の方は、まずはモモホームズにお気軽にお問合せください。