離婚時の財産分与を理解しよう！不動産売却する際の方法や注意点とは？

離婚するときは、財産を夫婦で分ける「財産分与」が必要です。
ただ、不動産のような分けにくい財産はどうしたら良いか、悩んでしまうことがあるでしょう。
そこで今回は、離婚時の財産分与とは何かについて、財産分与する方法や注意点などを踏まえながらご説明します。
弊社は埼玉県坂戸市や日高市、東松山市などで不動産売却をサポートしておりますので、離婚などによる不動産売却をお考えでしたらお気軽にご相談ください。

不動産売却がおすすめ？離婚時の財産分与とは

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を離婚の際に分けることです。
財産分与の割合は基本的に2分の1ずつが原則とされており、離婚の原因を作った「有責配偶者」にも権利があります。

財産分与の対象になる財産とは

先述したように、離婚時の財産分与の対象は「婚姻期間中に夫婦で築いた財産」です。
つまり、以下のような財産は対象外です。

• 夫婦のどちらかが結婚する前から所有していた財産
• 夫婦のどちらかが婚姻中に相続や贈与によって得た財産

これらの財産は「特有財産」と呼ばれ、財産分与の対象にはなりません。
ただし、婚姻前に持っていた現金が婚姻後に得た現金と混ざった場合など、区別ができなくなると特有財産として認められないことがあります。
また、婚姻前に夫婦のどちらかが購入した不動産でも、婚姻後に支払った住宅ローンの分は共有財産とみなされるので注意しましょう。
上記の特有財産に該当しない預金や現金、有価証券や退職金、不動産や自動車などは財産分与の対象になります。
不動産や自動車は名義人に関わらず、夫婦の共有財産を使って購入したものなら該当します。
なお、不動産や自動車は現物を分けることが難しいので、売却によって現金化してから分ける方法がおすすめです。
とくに不動産は高額で、相手の持ち分を買い取るための現金を準備できないケースがあるでしょう。
そのような際は不動産売却してから現金を分けると、平等に分けやすく、トラブルになる心配を減らせます。

財産分与の種類とは

離婚時の財産分与には、以下の3種類があります。

• 清算的財産分与
• 扶養的財産分与
• 慰謝料的財産分与

清算的財産分与とは、婚姻中に築いた財産を夫婦で平等に分けることであり、一般的な財産分与はこれにあたります。
扶養的財産分与とは、離婚によって一方の配偶者が生活に困ってしまう場合、生活が維持できるように財産を分配することです。
慰謝料的財産分与とは、離婚の原因を作った有責配偶者が他方の配偶者に慰謝料として財産を分配することです。
この3種類は、はっきりと線引きされているわけではないので、参考として覚えておきましょう。

不動産売却がおすすめ？離婚時に財産分与する際の方法とは

離婚時に財産分与の対象となる財産には、さまざまな種類があります。
なかには平等に分けにくい財産もあり、夫婦のどちらかが分け方に納得できないとトラブルになってしまうかもしれません。
財産分与する方法は3つあるので、お互いが納得できる方法を選ぶことが大切です。

財産分与する3つの方法

離婚時に財産分与する際の主な方法は、以下の3つです。

• 現物を分ける
• 相手の持ち分を買い取る
• 売却によって現金化してから分ける

現金や預金など、現物を分けやすい財産は問題ないことが多いでしょう。
ただ、財産のなかには現物を分けることが難しいものもあります。
離婚時の財産分与でとくに悩むことが多いのは、不動産の分け方でしょう。
不動産を財産分与する方法としては、主に以下の4つが考えられます。

• 不動産を分筆する
• 不動産を共有名義にする
• 相手の持ち分に相当する現金を支払って買い取る
• 不動産売却した代金を分ける

分筆とは、登記簿上で1つの土地を2つ以上に分けることです。
有効な方法のように思うかもしれませんが、土地にしか使えない方法であるうえ、狭くなったり不整形地になったりして活用しにくくなる可能性があります。
共有名義は不動産を持ち分割合で分け、「夫婦それぞれ50％ずつ」などの割合で所有することです。
この方法は、相続が発生すると共有者が増えて権利関係が複雑になるので、あまりおすすめではありません。
夫婦のどちらかが不動産の所有を希望する場合は、相手の持ち分に相当する現金を支払って受け取る方法があります。
けれども、先述したように高額になる可能性があるため、必要な金額を準備できないかもしれません。
以上のことを踏まえると、離婚時に不動産を財産分与する際におすすめなのは、不動産売却した代金を分ける方法だといえるでしょう。

財産分与のために不動産売却する際の手順

不動産売却した代金を分ける方法を選んだ場合は、基本的に以下の手順で進めます。

• 不動産の所有者を確認する
• 不動産の価値を調べる
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始する
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済のあと不動産を引き渡す

手順のなかでポイントとなるのは、不動産の所有者と価値の確認です。
不動産売却は所有者しかできないため、所有者が反対していると売れません。
夫婦の共有名義になっている場合は、どちらかが反対していると不動産売却ができないので注意しましょう。
そして、住宅ローンが残っている不動産は、価値を調べることも大切です。
不動産売却した代金で住宅ローンを完済できない場合、その不動産には価値がないとみなされて、財産分与の対象外になるからです。
不動産会社に査定を依頼すると、売却価格の目安となる査定額を出すため、住宅ローンの残高と比較してみましょう。
なお上記の手順は、仲介によって買主を探して不動産売却する際のものです。
不動産売却の方法には他にも「買取」があり、こちらは不動産会社が不動産を直接買い取ります。
売却価格は仲介よりも低くなる可能性がありますが、条件が合えばすぐに決済まで進めるため、スピーディーに現金化できることがメリットです。
価格と早さのどちらを重視するかによって適した方法が変わるので、夫婦でしっかりと話し合って決めましょう。
弊社はどちらの売却方法にも対応しており、査定やご相談を随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

不動産売却がおすすめ？離婚時に財産分与する際の注意点とは

離婚の際の財産分与や不動産売却には、注意点があります。
注意点を知らないと損してしまう可能性があるので、主な注意点を3つご説明します。

注意点①財産分与の請求期限について

離婚の成立から2年経つと、財産分与を請求する権利がなくなってしまいます。
財産分与を求める意思を相手に伝えている場合は権利が消滅しないので、2年以内に意思表示をしておきましょう。

注意点➁離婚協議書について

離婚協議書とは、夫婦で話し合って決めた財産分与などの内容を記載した文書のことです。
作成は義務ではありませんが、離婚後の金銭トラブルが心配な場合は作成したほうが良いでしょう。
さらに、離婚協議書を公正証書化すると、相手が支払いを怠ったときに裁判をしなくても財産を差し押さえられます。
状況に応じて、公正証書化も検討してみましょう。

注意点➂財産分与する時期について

財産分与は離婚後にしないと、贈与税の課税対象になる可能性があります。
贈与税とは個人から財産をもらった際にかかる税金のことで、離婚後の財産分与は対象になりません。
不動産売却した代金を分ける場合、不動産売却自体は離婚前でも問題ありませんが、代金の分配は離婚後にしましょう。

まとめ

離婚の際の財産分与には、さまざまな方法や注意点があります。
トラブルなく終えるためには、事前に方法や注意点を確認したうえで、夫婦でしっかりと話し合うことが大切です。
私たち「モモホームズ」は、埼玉県坂戸市や日高市、東松山市などを中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
査定のご依頼はもちろん、売却に関する疑問やお悩みなども弊社までお気軽にご相談ください。